Vender un inmueble en Colombia no siempre es tan sencillo como parece. Muchas personas creen que vender una casa es exactamente igual que vender un apartamento, pero en la práctica existen diferencias que afectan tanto el tiempo de venta como el valor final de la propiedad.
En este artículo te explicaré por qué una casa suele tardar más en venderse y cuáles son los principales factores que influyen en este proceso.
Construcción de casas en Colombia: un reto al vender
El 90% de las casas en Colombia se construyeron bajo un esquema tradicional: las familias compraban un lote y, poco a poco, levantaban el primer, segundo y hasta tercer piso.
Esto no genera inconvenientes mientras se habita el inmueble, pero al momento de venderlo surge un problema clave: la mayoría de los compradores (aproximadamente un 70%) adquieren vivienda a través de crédito hipotecario.
Cuando un banco financia la compra, exige requisitos como:
Avalúo del inmueble.
Peritaje técnico.
Estudio de títulos.
En este proceso se contrasta lo que aparece en la escritura pública y el certificado de tradición y libertad con la realidad de la construcción.
El problema es que muchas veces lo construido no coincide con lo registrado. Esto lleva a dos escenarios:
El banco no presta el dinero porque existe una diferencia entre escrituras y realidad.
El banco presta, pero únicamente sobre el lote o una parte registrada, lo cual resulta insuficiente para cubrir el valor total del inmueble.
Como consecuencia, de 100 posibles compradores, solo unos 30 estarían en capacidad real de adquirir la propiedad, reduciendo drásticamente las opciones de venta.
Limitaciones de rentabilidad para inversionistas
Otro factor que dificulta la venta de casas es su rentabilidad frente a los apartamentos.
Si bien una casa puede tener tres pisos, la distribución interna no siempre permite dividirla en apartamentos independientes. Para un inversionista que compra de contado, esto reduce la viabilidad del negocio.
Por ejemplo:
Una casa de 600 millones puede generar arriendos de 2 a 2,3 millones mensuales.
En cambio, con ese mismo dinero, un inversionista puede comprar tres apartamentos de 200 millones cada uno, con rentas entre 1,5 y 1,8 millones mensuales.
La segunda opción resulta más atractiva y segura.
Además, las casas suelen demandar mayores reparaciones y adecuaciones para nuevos arrendatarios, lo que incrementa los costos de mantenimiento.
Menor valor por metro cuadrado
La falta de legalización total, los riesgos para los compradores y las limitaciones de rentabilidad hacen que las casas tengan un valor castigado por metro cuadrado en comparación con los apartamentos.
Esto significa que, aunque el inmueble sea amplio, su precio de mercado se ajusta a la baja frente a las dificultades mencionadas.
Conclusión: vender una casa requiere estrategia
Mientras que vender un apartamento suele ser un proceso más ágil y con mayor demanda, vender una casa en Colombia implica superar retos adicionales relacionados con la financiación, la legalidad y la rentabilidad esperada por los inversionistas.
Si tienes una casa o un apartamento y quieres venderlo de manera efectiva, lo mejor es contar con una estrategia inmobiliaria personalizada.
📩 Contáctanos y revisemos juntos cómo posicionar tu inmueble en el mercado para lograr una venta exitosa.
Sugerencias de lectura
Cómo preparar tu inmueble para una venta rápida.
Superintendencia de Notariado y Registro – Consulta de certificados de tradición y libertad.
Asobancaria – Información sobre créditos hipotecarios en Colombia.
Preguntas Frecuentes
¿Por qué es más difícil vender una casa que un apartamento en Colombia?
Porque la mayoría de compradores usan crédito hipotecario y los bancos exigen que lo construido coincida con las escrituras, lo cual no siempre ocurre.
¿Qué pasa si la construcción de mi casa no coincide con la escritura?
El banco puede negar el crédito o prestar solo sobre el lote, reduciendo el número de compradores potenciales.
¿Cómo afecta el crédito hipotecario la venta de una casa?
Más del 70% de compradores dependen de crédito. Si la casa no está legalizada, se limitan las opciones de financiación.
¿Las casas tienen menor rentabilidad que los apartamentos?
Sí, porque suelen generar menos ingresos de arriendo y requieren más gastos de mantenimiento en comparación con los apartamentos.
¿Qué estrategias ayudan a vender una casa más rápido?
Legalizar la construcción, resaltar atributos únicos y apoyarse en un asesor inmobiliario especializado.